Разбираемся в терминах: что такое жилая, общая, приведённая, проектная и фактическая площадь

Среднестатистический россиянин вряд ли знает, какие квадратные метры относятся к общей площади квартиры, а какие – к жилой и нежилой. Куда, к примеру, причисляются ванная и кухня? И как быть с балконами, лоджиями и прихожей в квартире? А если у вас свободная планировка?

На первый взгляд, эти юридические тонкости кажутся не слишком нужными в повседневной жизни, однако в цифрах, указанных в документах на квартиру, лучше разбираться. Какой бывает площадь, от чего это зависит и на что влияет рассказывают специалисты строительной компании «Терминал-Ресурс». Девелопер возводит малоэтажные жилые комплексы комфорт-класса «Образцовые кварталы» в Пушкинском районе Санкт-Петербурга.

Такие разные метры

Выбирая квартиру, первым делом покупатель смотрит на ее метраж, а именно – общую площадь. Это вовсе не абстрактное понятие, а законодательно закрепленный термин, определение которого дается в Жилищном кодексе РФ. Сумма общих квадратных метров складывается из площадей помещений разного типа. В нее входят жилые комнаты (гостиная, детская, спальни), нежилые помещения (кухня, коридор, холл, гардеробная, кладовка, санузел). А вот балкон, лоджия, терраса, веранда в расчет не берутся. Они предназначены для использования только в тёплый период года, а балконная плита, внешние стены и наружное ограждение вовсе относятся к общему имуществу собственников помещений. Их стоимость рассчитывают с применением понижающего коэффициента: для балкона – 0,3, для лоджии – 0,5.
Чтобы посчитать жилую площадь, нужно сложить площадь каждой комнаты: спален, кабинета, гостиной, детских. Кухня, санузлы, гардеробные, коридор и кладовки в этом расчёте не учитываются. В квартире-студии, в которой кухня и комната объединены, кухонная зона на плане обозначена пунктиром. Поскольку перегородки нет, вся площадь такого помещения вместе с кухней считается жилой.
Если общая площадь квартиры зафиксирована в Росреестре и является величиной постоянной, размер жилой площади может измениться как в большую, так и в меньшую сторону в результате перепланировки или реконструкции помещений. При согласовании перепланировки будет выполнен новый технически план квартиры, который отразит конфигурации и площади всех помещений и позволит посчитать жилую.  

На что влияет площадь

Рыночная цена недвижимости зависит от её жилой площади: чем она больше, тем выше стоимость жилья. Это далеко не единственный критерий, но первоочередной при «прочих равных».
От площади зависит расчет коммунальных платежей и субсидий на оплату ЖКУ и определение права семьи на некоторые льготы. От общей площади квартиры зависит размер налога на имущество, который приходится платить её владельцу.  
Площадь в числе прочего учитывают органы опеки, когда дают разрешение при продаже квартиры (или доли) несовершеннолетнего с целью приобретения нового жилья. Задача инспектора – не формально подойти к сравнению площадей, а защитить интересы и права ребёнка. Для этого берутся во внимание не только общая площадь, но и местоположение, а также состояние помещения. «Санитарная норма» жилой площади – не менее 6 кв. м.
Если в законе идёт речь о нормах жилого помещения, в большинстве случаев имеется в виду именно общая площадь.

Приведённая и проектная площадь

Кроме общей и жилой площади, в документах могут фигурировать другие термины: приведённая и проектная площадь.
Чаще всего такие формулировки встречаются Договоре долевого участия – ДДУ. По такому договору приобретается жильё у застройщика в строящихся объектах. Например, сейчас специализированный застройщик «Терминал-Ресурс» предлагает к продаже квартиры в жилых комплексах «Образцовые кварталы 14, 15, 16 и 17» по ДДУ. Договор содержит данные: проектная площадь квартиры (сумма площадей всех частей квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балкона, лоджии); проектная общая площадь квартиры (проектная площадь и площадь лоджии без понижающего коэффициента); проектная приведенная площадь (сумма площадей всех частей квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, с учетом площади балкона, лоджии с соответствующим понижающим коэффициентом).
Проектная площадь — это предполагаемый метраж квартиры на этапе строительства, в соответствии с проектом. Готовая квартира может быть чуть больше или чуть меньше. По закону, отклонение фактической площади от проектной не должно превышать 5%.
После сдачи дома в эксплуатацию сертифицированные технические специалисты производят обмер фактической площади. В ДДУ оговаривают подобную ситуацию: в случае допустимой погрешности перерасчёта стоимости квартиры не будет.  

Коротко о главном

Не стоит путать понятия площадь жилого помещения или жилая площадь. Жилое помещение – это частный дом, квартира, часть квартиры, комната в ней или в общежитии. У каждого из этих объектов есть своя жилая и общая площадь. При продаже, начислении налогов, назначении субсидий учитывают общую площадь.
Общую площадь квартиры вместе образуют жилая и нежилая площадь. В жилую площадь входят комнаты, к нежилой относятся вспомогательные помещения (кухня, ванная, туалет, гардеробная, коридор, кладовая).